“环沪宠儿”光环不再 南通楼市何以止跌？

本报记者 郭阳琛 张家振 南通报道

作为环沪城市，南通市曾是房地产投资界的“宠儿”，2022年之前“千人摇”“日光盘”频现，但此后随着整体市场下行而降温明显。

位于江苏省南通市主城区的绿城·桂雨朝阳正是诞生于这一时间节点，2022年拿地楼面价约为1.15万元/平方米，2023年开盘备案价最高超2.5万元/平方米。如今，一期项目已经交付，但二期小高层价格已经跌破1.6万元/平方米，整体去化率才刚刚过半。

这正是南通楼市的缩影。据新知南通研究院统计数据，2025年3月，南通市区在售主力新房项目有53个，共计成交备案约409套，环比下降约14%，同比下降约26%。截至2025年3月底，南通市区新房库存约9866套，按照近12个月的月均备案套数估算，最新去化周期约为20个月。

《中国经营报》记者日前调研发现，在位置更为偏远的金沙湾板块，有些项目的新房售价甚至已低至拿地楼板价。值得关注的是，金沙湾板块还有14宗已拍未入市地块，土地面积共计约83万平方米。若这些存量房源逐步加入“价格战”，无疑将对板块去化带来进一步冲击。

“过去南通楼市火爆，除了投资属性较强外，还在于上海市限购政策严格，很多年轻人不得不涌入周边城市买房。”上海中原地产市场分析师卢文曦在接受记者采访时表示，现在，南通市在消费端出台的楼市政策已经比较丰富，后续应在供应端继续发力。对于去化特别困难的板块，地方政府应收购存量商品房作为安置房源，并加快盘活存量土地。

有楼盘降价超“两个首付”

绿城·桂雨朝阳项目置业顾问钱鑫（化名）告诉记者，项目目前主推二期16号和21号两栋楼。以21号楼一套约129平方米的房源为例，备案价高达280.3万元，单价2.17万元/平方米。如今，各种优惠叠加后总价仅204.6万元，均价1.58万元/平方米。

“按现行政策，南通市购买首套房最低首付只需15%，这套房算下来首付最低只要不到31万元。现在直接优惠约76万元，相当于打六五折，降价幅度比两个首付还多，开发商已经让利非常多了。”钱鑫感慨道。

在房价“打骨折”背后，绿城·桂雨朝阳项目开盘时间已久。时间拨回至2022年1月，绿城中国占股六成，联合当地国企南通天扬置业和南通天一置业以底价约13.34亿元摘得R21046地块。

据悉，上述地块土地面积约6.83万平方米，用途为城镇住宅用地，成交地价为19521元/平方米，成交楼面价为11483元/平方米，房屋备案均价精装限价25500元/平方米。

2023年，南通楼市降温明显，绿城·桂雨朝阳项目也在彼时正式入市。当年5月，记者曾调研发现，该项目共计869套房源，户型为109—193平方米。当时，18层小高层房源均价约23513元/平方米，11层洋房均价约25271元/平方米，整体优惠6%。

但这样的折扣力度并没有打动太多购房者。据悉，入市两年多时间以来，绿城·桂雨朝阳已从期房熬成现房，一期项目已于2024年11月交付，二期项目主体全部建设完成并进入到内部装修阶段，但整体去化率才刚刚过半。

钱鑫表示，绿城·桂雨朝阳已经历了几轮降价，2024年上半年均价降至约1.9万元/平方米，又逐步降到了现在的价格。“今年上半年，南通市还有1.5%的购房补贴，看房者也多了起来，3月份大约成交了30套。”

二手房市场低迷，也给绿城·桂雨朝阳项目泼了一盆冷水。南通市房地产中介人士李维（化名）告诉记者，2025年2月，绿城·桂雨朝阳首套二手房成交，为129平方米的高楼层三居室房源，挂牌价220万元，最终以196万元成交。成交单价仅约1.51万元/平方米，不仅远低于项目一期新房成交均价，也低于二期在售新房优惠后的价格。

绿城·桂雨朝阳还有没有更大的降价空间？李维表示，现在一般的住宅产品建造成本最低需要4000元/平方米，精装修成本约为1500元/平方米。而地块楼面价为11483元/平方米，即使不考虑资金和人力成本，该项目均价需卖到17000元/平方米才能回本。

“项目肯定是在亏本卖的，我们希望能够加快回款。南通楼市现在非常市场化，政府对于企业定价和营销行为不会过多干预，我们也拿出了能够承受的最低价格。唯一还有的额外优惠是，备案价每个约20万元的车位，预计将降到11万元以下销售。”钱鑫补充道。

部分板块“面包比面粉便宜”

2025年以来，上海市、杭州市等长三角地区核心城市地王频现，楼市也出现了明显的复苏迹象，但南通市作为三线城市尚未见到“小阳春”的曙光。不少新兴板块甚至出现了“面包比面粉便宜”现象，通州区金沙湾板块便是典型案例。

记者梳理发现，过去5年，金沙湾板块共出让16宗地块，目前仅2宗地块入市，分别打造为万科燕语光年和东时区项目。其中，万科燕语光年地块2021年的成交总价为17.33亿元，楼面价达9339元/平方米，溢价率达到15%。

据南通万科一名工作人员介绍，目前，万科燕语光年销售均价1万—1.2万元/平方米，部分低楼层房源均价低至9000余元/平方米。

“万科燕语光年当年顶着限价1.9万元/平方米的光环入市，2023年下半年折后价便降至约1.4万元/平方米。”在李维看来，该项目之所以一再降价，主要在于项目占地超10万平方米，27栋住宅、近1600套房源的庞大体量难以在短期内消化，房地产市场下行也加剧了购房者的观望情绪。

卢文曦则分析认为，这类位于城市新兴板块的大盘，主要受众群体是非本地居民。但这类板块导入的产业有限，从而导致商业、医疗等配套都停留在“纸上”而难以快速落地，这进一步加大了项目去化难度。

为此，南通市也加大了政策支持力度。2024月6月，南通市印发通知明确了10条针对房地产政策的优化措施。其中一条提出，在“以需定购”的前提下，支持地方国有企业收购已建成未出售商品住房用作保障性住房。

记者了解到，2024年8月，针对通州区金新街道西北片区200余户村民的搬迁安置工作，当地除了货币补偿方案外，还将东时区项目纳入安置小区的选择项。该项目为现房，因此受到不少搬迁村民青睐。

值得注意的是，金沙湾板块还有14宗已拍未入市地块，土地面积共计约83万平方米，均由南通市地方国企“兜底”。拿地楼面价普遍在8500元/平方米左右，最高达到10140元/平方米，在当前市场环境下面临“入市即亏损”难题。

政府利用专项债券收购存量闲置土地或将成为解题之策。2025年3月11日，自然资源部、财政部对外发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》，旨在更好支持运用地方政府专项债券开展土地储备工作，有效推动房地产市场止跌回稳。

2025年《政府工作报告》也提出，拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。

中指研究院研报分析称，收购存量闲置土地已成为今年房地产“稳投资”的关键举措，预计接下来各地盘活存量用地进展将加快，进而改善市场供求关系，促进市场进入新的循环。

卢文曦进一步表示，如何消化如此大的存量无疑很难，稍有不慎还将对板块产生进一步的冲击。“面包比面粉便宜”的难题需要当地政府助力：一方面停止板块的土地供应，并推动政府收储将存量商品房作为安置房；另一方面可以使用专项债券回购存量闲置土地。