0次浏览 发布时间：2025-04-13 22:46:00
央广网北京4月13日消息（记者王娴 王泽华）据中央广播电视总台中国之声《新闻有观点》报道，“第四代住宅”是近来很热的概念，但谁也说不清它从何而起。“空中园林”“垂直绿化”都说自己是“第四代住宅”。今年3月，住房和城乡建设部发布被视为“好房子”标准的《住宅项目规范》，在层高、居住便利性、适老化等方面进行迭代升级，为“好房子”建设提供了指导。“第四代住宅”更被寄予希望，“好房子”能否从市场概念走向成熟实践？
到底何为“第四代住宅”？前三代是什么？“好房子”和第四代住宅能画等号吗？现实条件之下，住宅“升级迭代”到底靠什么？中央广播电视总台中国之声《新闻有观点》特别策划“行业洞察”，对话武汉大学城市设计学院特聘副研究员徐腾，上海易居房地产研究院副院长严跃进，一起聊聊“好房子”政策背景下的“第四代住宅”。
徐腾（左）严跃进（右）
“第四代住宅”的概念从哪里来？
什么是第四代住宅？在徐腾看来，第四代住宅只是一种较为通俗的说法，目前业界并未形成住宅代际划分的统一标准。他说，住宅的划分曾有不同方式，比如，遵循人类发展的角度，从茅草屋到后来的砖瓦房，再到工业革命兴起之后，大量人口涌入城市的背景下，以节约土地为目标出现的集合住宅。按照出现的先后顺序，依次被称为第一代、第二代、第三代住宅，而目前提到的第四代住宅，狭义理解，正是以提升住房品质为主要目标所建造的智能化住宅。
不少“第四代住宅”楼盘都打出“立体花园”和“大露台”的广告。回顾国内住宅的演变，严跃进提醒大家关注住宅中“阳台”的功能变化。最开始的住宅没有阳台，后来一些住宅配备了以晾晒为主要功能的阳台，现如今“第四代住宅”其实更加注重观赏性和生活体验，阳台已经变身为“空中花园露台”，阳台的功能已然升级。依据阳台绿化的需求而衍生出来的相关配套设施和政策举措，也更能够满足购房者的需求。严跃进提到，过去阳台、露台都算建筑面积，近来部分省份相继发布利好政策，阳台的建设面积不纳入建筑面积之中，以更高的品质吸引消费者。“空中花园露台平民化的设计，更加符合老百姓的实际需求。”这都助推了“第四代住宅”的发展。
“好房子”是“第四代住宅”的另一种说法吗？
2025年全国两会期间，《政府工作报告》首次提到“好房子”，并给出了四个明确的标准：安全、舒适、绿色、智慧。与此同时，拥有不计入产权面积超大露台的“第四代住宅”，凭借这一优势使实际得房率达到90%左右。
“第四代住宅”能否作为“好房子”的代表？二者又有着怎样的关系？徐腾解释，与前三代住宅相比，“第四代住宅”更加注重产品类型上的区别。而“好房子”则无关产品类型，更注重居住者的实际感受，即房子良好居住品质的体验。以徐腾所在的武汉为例，在他接触的房屋建造和居住中，智能化的应用和智慧化的场景随处可见，这些都是住房设计的革新。“什么是政策认为的好，什么是老百姓认为的好，这两个概念之间可能还有一些差距，这也是未来我们需要长时间去观察的。”徐腾提到，从国家倡导的绿色低碳、智能安全的“好房子”政策，到现如今消费者的居住需求和舒适的居住体验，二者之间如何有效衔接并让老百姓享受到实实在在的舒适体验，是推进“好房子”政策，将其落实到“第四代住宅”产品设计之中的一个不容忽视的点。
在严跃进看来，二者的相互衔接体现在“第四代住宅”的具体设计之中，从空中花园到层高的具体调整，背后正是对“好房子”政策之中绿色和安全两项标准的具体落实。“我认为今年肯定会有一些突破，各个城市会有一些非常好的‘好房子’项目。”谈及第四代住宅的发展，严跃进说，从一二线城市到四五线城市，各地应当因地制宜，在安全、舒适、绿色、智慧的总体标准之下，根据城市的具体情况和实际规划，设计出具有不同侧重点且形态多样的“好房子”，从而产生一批标杆性的项目。优秀的设计案例分享至全国，也会为行业提供更多的设计理念，为“好房子”政策的具体落实添砖加瓦。
住宅不论第几代，居住的硬需求由谁来满足？
“第四代住宅”火热上市的背后，也难逃价格成本和房屋适配性的难题，面对诸如露台采光、噪音干扰、后期维护、气候导致的安全因素以及花园后期的维护等“第四代住宅”共性和个性的问题。严跃进认为，“第四代住宅”的验房制度标准亟待建立，这不仅能够打破房产商在售卖过程中“自卖自夸”式的售楼陷阱，也为未来第四代住宅的行业标准做了具体规定，防止购房者入住后因房屋的设计和结构问题产生种种困扰。而这一工作则需要政府相关部门的权威机构监督落实。“国家层面按照严格的制度进行监督，就能够在房屋交付期间保护购房者自身的权益，从而为老百姓提供高品质的住房。”
长远来看，“好房子”的建设不仅仅局限于房屋的代际升级，更重要的是还有旧房维护，如何将老小区内的老房子、旧房子进行翻新改造，使其符合“好房子”的标准，也是当下不得不面对的问题。严跃进以老旧房屋加装电梯为例，揭示了“好房子”落实背后的政策思路。在他看来，“好房子”的改造并非完全按照新房子的标准去进行。“‘好房子’既是一个建筑层面的理念，也是一个服务方面的内容。”他也提到，好的设计、好的规范要符合一定的经济合理的导向，作为“好房子”规划的核心工作，也是未来落实过程中不可遗漏的。
徐腾对此深感认同，他认为，无论是“好房子”还是“第四代住宅”，都不能脱离人的具体需求，在满足居住者需求的同时，减少相应的建设成本，是未来房屋建设的可行之路。在他看来，“空中露台”的体验需求可以通过住宅周边配套的诸如公园、绿地等公共资源来实现，而露台的观赏需求远不及普通百姓日常晾晒的实用性需求来得更加重要。“政策落实的过程中，将会遇到很多具体的实际问题，而我们解决实际问题的经验和能力，才是真正决定老百姓居住品质的重中之重。”
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